Cenário com taxas de juros baixas, agilidade nos processos de vendas e mudanças no antigo Minha Casa Minha Vida. São alguns dos motivos que têm favorecido um sentimento de forte otimismo nos interessados em investir em empreendimentos populares no Ceará. A TrendsCE ouviu alguns atores desse mercado para tentar perceber como construtoras, imobiliárias, incorporadoras e afins reagiram a um panorama que, se chegou a ser sombrio no início da pandemia de novo coronavírus, agora busca oportunizar mudanças de conceito – e até de percepção das entidades governamentais – pelo menos no que diz respeito às gestões tributárias.
Um dos principais fatores positivos apontados pelos entrevistados se refere às mudanças previstas no Minha Casa Minha Vida. Inaugurado em 2009 pelo Governo Federal, o programa tinha como meta inicial a conclusão de 1 milhão de unidades. Hoje, mais de uma década depois, após ter ultrapassado em mais de quatro vezes essa projeção e ter gerado mais de 3,5 milhões de empregos até 2019, passa a se se chamar Casa Verde e Amarela. No Ceará, apenas de 2015 para cá, mais de 36 mil famílias já haviam sido beneficiadas, de acordo com o Executivo estadual.
Apesar dos números expressivos apresentados pela iniciativa governamental, a falta de moradia para boa parte da população ainda permanece como problema marcante, especialmente nas regiões Norte e Nordeste do Brasil. Conforme dados da Fundação João Pinheiro, em seu estudo anual sobre o setor no País de 2018, essas regiões detinham, em 2015, um déficit habitacional relativo de 12,6% e 11%, respectivamente. Números bem acima, portanto, dos 10% do Centro-Oeste, dos 8,4% do Sudeste e dos 7% do Sul.
Ainda de acordo com o levantamento, o Ceará, naquele ano, apresentava 10,7% (302.623 unidades, em valor absoluto, com 147.111 apenas na Região Metropolitana de Fortaleza, que marcava 12, 3% no relativo), um tanto bem acima dos 9,3% registrados no País.
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Tal desequilíbrio seria um “equívoco que ia de encontro aos princípios básicos do programa”, segundo Clausens Duarte, presidente da CR Duarte Engenharia. Algo que começará a ser corrigido em breve com a reformulação do antigo Minha Casa Minha Vida, conforme analisa: “As regiões Norte e Nordeste agora poderão contar com uma taxa de juros diferenciada, que pode chegar a uma diferença de meio por cento para alguma faixa de valor, bem como elevou um pouco o teto do valor do imóvel. Isso, na realidade, não foi um privilégio, mas um reconhecimento de uma injustiça que o modelo do Minha Casa Minha Vida 3, vigente já há alguns anos, vinha cometendo”, aponta, acrescentando que a dotação orçamentária prevista no início do programa passará finalmente a vigorar.
Boa parte desses clamores para que se receba uma maior atenção para o segmento no Ceará por parte do Governo Federal foram ouvidos pelo secretário nacional de Habitação do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), Alfredo Santos, em evento realizado no último dia 24 de setembro na Federação das Indústrias do Estado (Fiec). O titular da pasta, que veio apresentar o Casa Verde e Amarela, se comprometeu em levar os pleitos dessa indústria local à Presidência da República, o que animou os presentes ao evento.
Otimismo igualmente demonstrado por André Lorenzoni, gestor comercial da MRV Construtora no Ceará: “As taxas estão bem atrativas, principalmente para as regiões Norte e Nordeste, que tiveram um redutor de até meio por cento. E, sobre o programa, isso vale para o cliente desde aquele que busca a primeira moradia quanto para o cliente investidor. Na MRV, nossos imóveis geralmente estão em regiões um pouco mais periféricas, mas com um potencial de valorização muito grande. Então, num cenário de renda fixa no qual a rentabilidade está bem baixa, a gente teve um volume de cliente-investidor muito alto, por conta dessa valorização para posterior revenda ou locação, quando o imóvel ficar pronto”, descreve ele.
“As modificações ainda não entraram em vigor, pois ainda serão aprovadas no Congresso, mas serão muito benéficas e deverão aquecer ainda mais o mercado, pois, devido a um pedido do Nordeste, houve uma baixa nos juros para a região, e com a queda, facilita a compra do imóvel financiado”
Francisco Kubrusly Neto, vice-presidente da área de habitação de interesse social do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE)
Para Yuri Torquato, sócio da Porticus Engenharia, a decisão de investir em imóveis do programa continua sendo uma ótima pedida. “O Minha Casa Minha Vida acaba tendo um giro muito bom, e a gente não tem dificuldade de venda. Diferentemente de um produto com maior valor agregado, com projeto que sempre está mudando, o que faz com que se mude o planejamento de obra e uma série de outras coisas”, argumenta.
Mas enquanto aguarda por novas boas notícias, Torquato é capaz de elencar facilmente as vantagens de se trabalhar com empreendimentos populares. Especialmente como incorporador – Ele não recomenda a aposta em unidades já prontas. “O interessante é que você tem sempre o mesmo projeto. Por exemplo, a casa que faço em Horizonte é a mesma que faço em Itaitinga, Aquiraz ou Maracanaú. Isso é bom porque minha curva de aprendizado se torna bem interessante, a gente consegue fazer com que os funcionários aprendam muito rápido o processo e daí consegue produtividade, sem falar que tenho uma escala de produção muito bacana”, especifica o empresário.
Otimismo para investir
É ponto pacífico que a taxa básica de juros em baixa é o suficiente para aguçar os sentidos de quem olha para o mercado imobiliário como forma de esticar seus rendimentos. Sendo assim, o momento não poderia ser mais propício para apostar nesse segmento. “É um grande investimento, haja vista que a Selic está em 2%, e não existem aplicações financeiras que compitam com esse investimento, que é seguro e acessível a toda a população”, comenta Francisco Kubrusly Neto.
Há, portanto, vantagens se a valorização do imóvel de baixa renda for comparada com investimentos conservadores com o passar dos anos. “Se você pegar a valorização por uns dez anos e comparar com a renda fixa, o imóvel leva vantagem”, assegura Clausens Duarte. O empresário adianta que em certos períodos como o atual, essa diferença pode ser ainda mais favorável. “Neste momento, por exemplo, em que estamos saindo do vale da curva – e nos últimos anos, em meio à recessão, os imóveis ficaram com valores estagnados -, se for levar em consideração toda a demanda reprimida, a valorização vai ser muito superior à renda fixa, não tenho a menor dúvida”, diz, citando uma situação semelhante que ocorreu no fim da primeira década do século XXI, “quando a gente saiu de um patamar nacional de 300 mil unidades financiadas ao ano e, num ciclo crescente, passamos, em 2014, para 1 milhão de unidades. Ou seja, um crescimento triplo. E acredito que vamos viver isso novamente agora”.
A indicação de Kubrusly reforça o coro do otimismo: “Como no País todo temos uma grande quantidade de pessoas morando de aluguel, e hoje as unidades permitem que você parcele um imóvel e fique com a prestação próxima ao aluguel que se paga, acho que a procura está aquecida por conta disso”.
Aquecimento na pandemia
Por cerca de três meses, obviamente, quase a totalidade das atividades econômicas foi afetada pela pandemia. A partir de junho, porém, com a retomada lenta e gradual da economia, novos fatos acabaram por reformar conceitos e exigir novas estratégias dos empresários. No setor da construção civil, umas das consequências mais destacadas foi a mudança no conceito de moradia, que passou a ser algo mais versátil. Algo que também foi incorporado ao cliente de menor renda.
“Nosso produto envolve muita confiança. Normalmente, é a principal aquisição da vida de uma pessoa, que passa, muitas vezes, o resto da vida pagando. Não pode ser uma compra simplesmente por impulso, tem que se pensar bastante. E à medida que essa confiança foi voltando, nossas vendas também foram sendo retomadas e hoje posso dizer que estamos praticamente dentro do normal na questão das vendas”, discorre Clausens Duarte.
Movimentações essas que já vinham mudando de formato bem antes de ser decretada a quarentena no País. Com a impossibilidade de sair de casa, a digitalização foi inexoravelmente acelerada nas relações comerciais. “A gente fez toda uma adequação para um processo 100% digital. Hoje o cliente acaba sendo direcionado pelo nosso site. Faz toda a pesquisa por lá, é atendido por um corretor de forma virtual, oferecemos análise de crédito, aprovação de crédito e geração do contrato digital, entre outros. Ou seja, consegue comprar uma unidade sem sair de casa”, avisa André Lorenzoni. Em julho, por sinal, o gestor informa a MRV bateu seu recorde de leads, que superaram a marca de 3 mil na cidade de Fortaleza.