Os investimentos em ativos imobiliários estão entre os mais populares do País e fazem parte da cultura brasileira. Muitas pessoas desejam construir ou comprar um imóvel com o objetivo de alugá-lo para obter renda mensal, liquidez e proteção contra a inflação, aliados a uma gestão profissional.
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A estratégia pode parecer infalível, mas ela é válida especialmente, quando o investidor tem uma carteira de muitos empreendimentos no mercado. Porém, existe um enorme risco para aqueles que possuem pouco capital e tendem a ser mais afetados pelos impactos negativos da alta dos juros e da inflação. Para obter sucesso e segurança com essa estratégia, é crucial diversificar a carteira de investimentos, quando o patrimônio do investidor se resume a poucos imóveis.
Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são negociados em mercado de bolsa, com liquidez de dois dias úteis, e distribuem mensalmente, na maioria dos casos, aos seus cotistas, os devidos proventos oriundos dos aluguéis recebidos pelos imóveis locados e já isentos de imposto de renda.
Tudo isso estabelecido dentro de normas e regulamentações específicas e auditadas pelas instituições responsáveis pelo bom funcionamento dos mercados, como a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Ambima).
O CEO da CV Real State, Irapuã Dantas, avalia que investir no mercado imobiliário continua sendo uma das formas mais seguras para preservar o capital. “Para isso, é necessário saber comprar o imóvel no período adequado, do ponto de vista do desenvolvimento e do investimento, para protegê-lo em relação à inflação a longo prazo”.
Por intermédio dos FIIs é possível se tornar cotista de investimentos em imóveis de alto padrão com locatários de primeira linha, de forma rentável e sem toda a burocracia presente na administração direta. Como por exemplo: condomínios, rede de galpões logísticos, ou até mesmo investimentos em uma rede de shoppings ou hotéis.
“Quanto ao Fundo de Investimentos, temos a preferência em aplicar nos produtos imobiliários de alto padrão. Os empreendimentos dessa categoria têm se mostrado blindados sobre as crises no setor imobiliário nos últimos dez anos. Ou seja, os imóveis de primeira categoria ficam mais protegidos em relação ao aumento das taxas básicas de juros e da inflação”, pontua Irapuã Dantas.
De acordo com a Lei 9.779/99, os Fundos de Investimentos Imobiliários deverão distribuir, no semestre, pelo menos 95% dos lucros auferidos segundo o regime de caixa. Porém, o padrão da indústria é de distribuir rendimentos mensal.
Na avaliação do CEO da Trinus Co, Diego Siqueira, entre os diferentes segmentos dos Fundos Imobiliários, o setor que merece destaque atualmente é o residencial, mais especificamente, focado no desenvolvimento imobiliário, em que há a aquisição de participações societárias com o intuito de desenvolver empreendimentos de diversas tipologias como loteamentos, incorporações verticais (prédios) ou horizontais (casas).
“Os FIIs permitem a participação do investidor nesse mercado com alguns benefícios que a aquisição do imóvel diretamente não é capaz de oferecer, tais como: necessidade de menor capital para o investimento inicial e maior facilidade para diversificação, maior liquidez, gestão profissional e rendimentos mensais líquidos livres de imposto de renda para pessoas físicas em situações específicas”.
Diego Siqueira, CEO da Trinus Co
Cenário inflacionário e projeção para o próximo ano
A atual taxa de juros básica de 13,75% tem impactado nas captações dos Fundos de Investimentos Imobiliários, que além disso, estão sendo impactados em decorrência da deflação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Isso afeta diretamente na distribuição dos dividendos para os cotistas.
“Apesar da alta dos juros, o setor imobiliário não está sendo tão abalado no atual contexto. Os motivos principais são: o alto déficit habitacional; a procura ainda maior que a oferta e a mudança de hábito de consumo no pós-pandemia, que fez com que as pessoas buscassem adquirir novas moradias mais amplas e confortáveis. Com a queda das taxas de juros já previstas para 2023, o mercado de imóveis tende a ficar ainda mais aquecido”.
Irapuã Dantas, CEO da CV Real State
De acordo com o presidente da Comissão de Habitação de Interesse Social da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC), Carlos Henrique Passos, o Brasil tem hoje um déficit habitacional de sete milhões de moradias. Diante desta realidade socioeconômica, vale lembrar que, devido ao seu ticket médio, os loteamentos são a porta de entrada mais acessível para o sonho da casa própria.
“Nosso otimismo baseia-se tanto em tendências seculares do setor imobiliário, quanto em aspectos conjunturais ora observados. Dentre as tendências seculares do setor, impossível deixar de citar o ainda elevado déficit habitacional brasileiro, ainda mais quando se consideram as projeções de crescimento demográfico, que devem seguir em terreno positivo ao menos nas próximas duas décadas”, avalia Diego Siqueira, CEO da Trinus Co.
O cenário prospectivo para o setor imobiliário segue positivo. Apesar da resiliência das pressões nos índices inflacionários no último ano. Nos últimos meses já foi possível perceber um arrefecimento da inflação corrente, bem como das perspectivas de médio prazo, que seguem ancoradas, refletindo uma atuação firme da autoridade monetária, e embasando a expectativa de que o ciclo de aumento da taxa Selic esteja prestes a se encerrar.
Um dos reflexos de um ciclo de elevação da Selic é o aumento das taxas do crédito em geral. No crédito habitacional, dado sua função social, a maior parte do volume do mercado tem suas taxas reguladas pelo Governo. Entre setembro de 2020 e março de 2021, quando a Selic permaneceu em seu menor patamar histórico, de 2,00% a.a., a taxa média de juros de financiamento imobiliário à pessoa física com taxas reguladas variou entre 6,80% a.a. e 7,11% a.a.
No último dado disponibilizado pelo Banco Central, de abril deste ano, a taxa média do financiamento habitacional encontrava-se em 9,33% a.a., abaixo dos dois dígitos, quando a Selic era de 11,75% a.a. Enquanto a Selic subiu 9,75 pontos percentuais, a taxa média do crédito imobiliário se elevou em, aproximadamente, 2,37 pontos percentuais.
No caso do ramo de desenvolvimento imobiliário residencial, mais especificamente de loteamentos, a correlação com a oscilação dos juros básicos da economia mostra-se ainda mais reduzida. Isso deve-se ao fato de a aquisição de unidades imobiliárias de empreendimentos desta tipologia, na maioria dos casos, não contar com financiamento bancário tradicional.
O próprio investidor como, por exemplo, um fundo imobiliário, financia a aquisição das unidades imobiliárias e, desta forma, define e calibra os juros a depender de fatores como a conjuntura socioeconômica das regiões dos empreendimentos, nível de atividade econômica regional à época da comercialização das unidades, público-alvo do empreendimento, entre outros.
Outro fator que mitiga o impacto negativo de algumas variáveis econômicas sobre o desempenho do setor é uma boa tese de alocação geográfica. Há vários clusters regionais de crescimento econômico espalhados pelo Brasil, com dinâmicas próprias e de menor correlação com a conjuntura geral exposta pelos dados macroeconômicos. Como, por exemplo, algumas regiões com matriz econômica direcionada ao agronegócio, como o “Matopiba” (Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia), o cinturão da soja, com destaque ao estado do Mato Grosso, além da região que engloba o estado de Goiás, o Triângulo Mineiro e o interior paulista.
Observando ainda o ramo do desenvolvimento residencial, a geração de receita para o investidor tem como principal determinante a diferença entre os custos incorridos no desenvolvimento dos empreendimentos e as receitas provenientes da venda das unidades imobiliárias.
Desta forma, é de extrema importância o grau de maturação em que se encontram os ativos investidos. Em outras palavras, quanto mais avançadas estão as vendas e obras dos projetos, mais se aumenta o patamar de distribuição da carteira.
As variações nos patamares inflacionários e de juros não assumem relevância imediata em termos de receita distribuível em uma carteira de desenvolvimento imobiliário e, portanto, compreende-se que o desenvolvimento residencial é um dos melhores ramos do setor imobiliário para surfar o volátil momento ora observado.
O que é Funding
O conceito de Funding, que pode ser traduzido como financiamento, é usado para se referir a um modelo de captação de recursos financeiros que possibilita a execução de um projeto em uma empresa, ou mesmo para viabilizar as operações de uma startup em suas distintas fases. Para aqueles que cedem, é considerado um investimento. Existem variados caminhos para obter ou ceder funding.
Quando uma empresa necessita de recursos, ela pode buscá-los em diversos locais. É possível conseguir empréstimos ou financiamentos junto aos bancos; é possível recorrer ao mercado financeiro, emitindo e vendendo ações ou debêntures; e também é possível buscar funding, obtendo capital cedido diretamente por investidores.
Outro aspecto relevante do funding é que a relação entre investidor e instituição é mais direta. Inclusive em alguns casos, envolvendo a participação do investidor na gestão da empresa.
Quando uma pessoa escolhe investir por intermédio de funding, em vez de procurar o mercado de capitais, ela sabe que o tempo para obter lucros com seus investimentos é muito superior. Quem compra ações pode obter retorno financeiro quase imediato, com a variação dos preços. Quem cede recursos em funding pode ter que esperar entre cinco a dez anos para que a companhia na qual apostou comece a gerar lucros.
Como reduzir riscos em operações de funding
Para reduzir os riscos nas operações de funding, é necessário ainda antes do investimento ser integralizado ao fundo, que ele seja assessorado por um escritório jurídico experiente e competente, fazendo um diferencial de extrema importância para a mitigação de riscos legais na elaboração dos instrumentos jurídicos pertinentes, bem como na realização da diligência, etapa após a qual se reduz ainda mais o número de operações aptas a avançarem na esteira de análise. A verificação de critérios técnicos relativos aos projetos arquitetônicos e de engenharia também é um diferencial.
Além disso, para as operações investidas, é crucial a adoção de estruturas de governança e monitoramento contínuo, a fim de verificar se o que era previsto na viabilidade econômico-financeira está sendo cumprido, e, caso seja necessário algum plano de ação, é possível agir de forma mais rápida e assertiva.
Para operações de crédito, ainda é importante a análise das garantias pactuadas, sendo fundamental constarem: a alienação fiduciária dos imóveis lastro da operação, a alienação fiduciária da Sociedade de Propósito Específico (SPE) desenvolvedora do empreendimento, a cessão fiduciária dos recebíveis do projeto lastro e, por fim, fiança e aval dos sócios desenvolvedores do projeto.
Dentre as métricas financeiras de análise da saúde das operações, são acompanhadas algumas razões de garantia, com destaque à razão de fluxo mensal, que traça uma comparação entre os recebimentos mensais dos empreendimentos lastro das operações e a parcela a ser paga aos credores, e à razão de saldo devedor que, por sua vez, traça uma relação entre o valor presente dos recebíveis à taxa pactuada na operação e o seu saldo devedor.
ADIT Invest 2022
A Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), vai realizar no dia 30 de Agosto a 17ª edição do ADIT Invest na Amcham Business Center, localizada na Chácara Santo Antônio, em São Paulo.
O evento é considerado o maior fórum do país sobre funding e investimentos imobiliários e traz um público especializado formado por presidentes, investidores, diretores e tomadores de decisão de empreendimentos de todo o Brasil e funciona como um elo entre o mercado imobiliário e o mercado financeiro.
Perspectivas dos fundos imobiliários, visão do mercado de capitais, cuidados jurídicos, alternativas de funding imobiliário, funding via true equity, alternativas de funding small values, custos operacionais, tokenização e estratégias pós-vendas, são algumas das 15 temáticas confirmadas para a edição deste ano.
“O ADIT Invest é o principal evento da agenda dos empreendedores que buscam entender e acessar o mercado de capitais. Evento plural, inclusivo e que sempre se reverte em oportunidades reais de negócios entre todos os stakeholders dos setores de loteamentos e incorporação”, avalia Irineu Guimarães, CEO da BLD Urbanismo.
A proposta do evento é apresentar soluções de captação de recursos para o desenvolvimento de projetos no setor imobiliário e conectar construtoras, incorporadoras, loteadoras, proprietários de terrenos e desenvolvedores urbanos ao mercado financeiro, por meio de gestoras de investimentos, fundos imobiliários, private equity, securitizadoras e instituições financeiras.
Os painéis e palestras que serão ministrados pelos principais players do mercado de capitais do país, vão expandir o diálogo sobre o panorama econômico nacional, possibilidades de investimentos, fontes de financiamento, novas tecnologias, governança, fundos imobiliários, entre outros assuntos.
Essa diversidade proporciona aos participantes um ambiente favorável para partilhar conhecimento e encontrar a melhor estratégia de funding para o seu negócio. A programação completa está disponível no site da ADIT Brasil, onde também é possível realizar as inscrições.
“O nosso seminário tem conseguido realizar a descentralização das operações de funding e gerar novas oportunidades de negócios para os investidores e os desenvolvedores de produtos imobiliários. Essa é uma conquista da qual nos orgulhamos com o ADIT Invest. Até poucos anos atrás, o acesso ao capital praticamente se restringia aos empresários do sudeste. Hoje, vemos uma atuação muito mais pulverizada dos tomadores de decisão por todo o país. Esse movimento acaba por impulsionar, direta ou indiretamente, também, a geração de novas perspectivas e até a geração de emprego e renda, uma vez que, possibilita a construção de novos empreendimentos”.
Martín Diaz, presidente executivo da ADIT Brasil
O mercado de investimentos tem passado por profundas transformações com a pandemia da Covid-19, sobretudo, em 2020. Atualmente, este segmento busca segurança e liquidez, tendendo a se afastar do que pode trazer riscos ao investidor. Ano passado, o Índice Nacional de Preços para o Consumidor Amplo (IPCA) encerrou com 10,06%. Para 2022, a previsão é de 7,15%, com indicativo de queda.
Esses indicativos, aliados ao período de eleições, levam ao palco do Invest, um diálogo que vai abordar a análise na tomada de decisão dos gestores de fundos imobiliários. Quais produtos imobiliários o mercado de capitais tem buscado e quais têm sido evitados, onde se encontram as melhores oportunidades e o que esperar para o próximo ano.
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