O mercado imobiliário de São Paulo crescia em produção e vendas desde 2019, graças à mudança regulatória paulista que passou a permitir a construção de empreendimentos residenciais ao longo dos corredores de transporte (ônibus e metrôs), especialmente voltados à baixa e média rendas. Somou-se a isto o crédito mais barato do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com taxas que chegaram a 7%, praticamente se equiparando às do Programa Verde e Amarelo. O fato valorizou ainda mais o que já valia ouro: os imóveis, especialmente os localizados na Marginal Pinheiros e nas Avenidas Rebouças, Paulista e Juscelino Kubitschek. Situação semelhante foi registrada no Rio de Janeiro,em Brasília e em Belo Horizonte.
Para a coordenadora de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV/IBRE), Ana Castelo, com a elevação de dois pontos percentuais no INCC e juros mais altos, entretanto, o valor da prestação de quem adquiriu imóvel há dois anos subiu 50%.
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“As condições de aquisição mudaram significativamente, inibindo as vendas”.
Agora, São Paulo é o primeiro a fazer a caminhada de volta. Por quê? Pela soberana lei da oferta e da procura e pela elevada inflação com consequente aumento das taxas de juros e do crédito imobiliário. Tudo aliado ao aumento de custos de materiais e, ainda, diante da indefinição do cenário econômico e da política fiscal a ser adotada pelo presidente da República vencedor nestas eleições, que determinará o comportamento da taxa de juros.
Em desaceleração
O Nordeste, de uma maneira geral, registrou os menores aumentos, notadamente Fortaleza, Recife e Bahia, pelo Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), medido pela Abecip/FGV, com uma pequena aceleração em Fortaleza nos três últimos meses, mas ainda abaixo da média do Brasil.
A tendência, na avaliação do IBRE/FGV, é de desaceleração do aumento dos imóveis puxada justamente por São Paulo, que alcançou o pico no final de 2021 já tendo caído 21,09% em 12 meses. Belo Horizonte, igualmente, segue o mesmo caminho com uma queda de 8,24%.
Tempos bons
O vice-presidente da área de Finanças do Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), Clausens Duarte, avalia que como locomotiva do Brasil, São Paulo dita o comportamento do mercado. Depois de uma prolongada crise econômica que afetou a construção civil, a entidade vem observando uma valorização dos imóveis após um período de represamento de negócios e inflação de insumos. Desde o segundo semestre de 2021 e no primeiro semestre deste ano, houve recuperação dos preços em todas as categorias de imóveis.
O Ceará teve os imóveis valorizados em até 50% desde 2019, especialmente no segmento de alto padrão, em função da escassez de terrenos em áreas nobres, como Meireles e ao longo da Beira Mar.
“Como média, registramos uma valorização de 30 a 35% desde 2019”.
Embora as aquisições sejam preponderantemente feitas por pessoas físicas, o mercado imobiliário cearense experimenta um interesse maior também por parte de investidores, graças aos valores crescentes dos aluguéis.
A expectativa para o ano é positiva por conta da recuperação da renda média dos consumidores e, também, pela sinalização de estabilidade nos juros sinalizada pelo Banco Central.
Menos lançamentos
Pelos Indicadores Imobiliários Nacionais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC),que avalia 197 cidades, no primeiro semestre de 2022 sobre o primeiro semestre de 2021 houve uma queda de 6,0% no volume de lançamentos de empreendimentos. No mesmo período, as vendas cresceram 1,4% no País, sinalizando um estoque para pouco mais de nove meses. Também os lançamentos, vendas e oferta final do Programa Casa Verde e Amarela registraram queda de 36,5% nos lançamentos, 14,6% nas vendas e 15,1% na oferta final. A tendência do mercado e a expectativa para 2023 é de estabilidade nos números de unidades vendidas e lançadas.
“De acordo com os dados dos indicadores nacionais da CBIC e de valorização imobiliária publicado pela Abecip, podemos afirmar que o preço dos imóveis ainda deva subir nos próximos trimestres no país”.
Celso Petrucci,presidente da CBIC
Isto porque, apesar da queda nos financiamentos, a concessão de crédito imobiliário está resiliente e há demanda. A expectativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é que a concessão de crédito pelo SBPE deve cair 12% em 2022, em relação ao ano passado. Já pelo FGTS deve ter aumento de 31% este ano em comparação com 2021.
O índice FipeZap, que acompanha o comportamento de preços de imóveis de 50 municípios brasileiros, mostra que os imóveis residenciais tiveram a maior valorização nos últimos sete anos, encerrando 2021 com aumento acumulado de 5,29%.
Neste universo, 14 cidades tiveram imóveis com preços acima da inflação e ultrapassaram 10%, a maioria delas em Santa Catarina, caso de Itajaí e Itapema, onde a valorização passou dos 23%. No cenário nacional, o preço médio dos imóveis residenciais foi de R$ 7.874 /m².
