A tributação incidirá sobre a venda, transmissão de direitos, locação, e sobre os serviços de corretagem e administração de imóveis. (Foto: Freepik)
O Projeto de Lei Complementar 68/24, aprovado recentemente, promove alterações nas regras para operações com bens imóveis. As novas diretrizes incluem uma redução de 40% nas alíquotas, em vez dos 20% previstos inicialmente. O texto que regulamenta a reforma tributária, apresentado pelo deputado Reginaldo Lopes, amplia o desconto para a receita tributável obtida com aluguéis, que agora terá uma dedução de 60% dos tributos.
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Além das empresas do setor imobiliário, os serviços de construção também são beneficiados, ficando de fora as operações de permuta (exceto sobre a torna) e as operações de constituição ou transmissão de direitos reais de garantia.
Para as empresas, a tributação incidirá sobre a venda, transmissão de direitos, locação ou arrendamento, e sobre os serviços de corretagem e administração de imóveis. Pessoas físicas sujeitas ao regime regular do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), que possuam imóveis não utilizados predominantemente em suas atividades econômicas, estarão isentas desses tributos na venda, locação e arrendamento.
A base de cálculo será o valor de venda, locação ou arrendamento, ou o valor do ato oneroso de direitos reais, excluindo-se os de garantia. A autoridade fiscal poderá iniciar procedimento administrativo para determinar o valor a ser tributado caso considere que o valor da operação não está de acordo com o de mercado ou baseado em documentos sem fé, assegurando o contraditório e ampla defesa.
O Fisco poderá comparar o preço de transferência com um valor de referência, considerando valores de mercado, base para IPTU e ITR, informações de cartórios de imóveis, localização, tipologia e padrão de construção, entre outros dados.
Outro benefício para construtoras e incorporadoras é a antecipação de ressarcimentos de IBS e CBS após a compensação de valores pagos com créditos apropriados durante a obra. O texto permite a apresentação do pedido de ressarcimento até a conclusão da incorporação ou do parcelamento do solo, diferentemente do texto original, que previa o ressarcimento apenas após a conclusão da obra e emissão do “habite-se”.
Para encontrar o valor da receita tributável, será descontado um redutor de ajuste vinculado ao valor de compra ou ao valor de referência se o primeiro for contestado em processo. Inclui-se nesse cálculo o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e contrapartidas urbanísticas ou ambientais entregues pelo empreendimento.
Na venda de imóveis residenciais novos, como os de programas de habitação popular, além do redutor de ajuste, haverá um desconto fixo de R$ 100 mil, podendo zerar a base de cálculo. Para loteamentos residenciais direcionados a esse público, o redutor fixo será de R$ 30 mil. Em caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, o redutor social será de R$ 400 por imóvel até o limite da base de cálculo. Esses valores serão reajustados pelo IPCA.
Todos os imóveis urbanos e rurais sujeitos a esses tributos deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), contendo dados dos cartórios e documentos relativos a obras de construção civil.
Quanto à construção civil, a base de cálculo do IBS e da CBS será o valor da operação, deduzidos os valores dos materiais de construção fornecidos diretamente ou indiretamente pela construtora. No entanto, a construtora não poderá apropriar créditos desses tributos na compra dos materiais de seus fornecedores.
*Com informações do portal Dinheirama.
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